Jaké je paragrafové znění nového stavebního zákona?

Aktuálně zveřejněný návrh paragrafového znění nového stavebního zákona má přinést zásadní změny v oblasti povolování staveb i územního plánování. Cílem návrhu je zejména usnadnit a zrychlit povolovací řízení. Podle řady kritiků by jeho schválení oslabilo ochranu veřejných zájmů při výstavbě.  Frank Bold Advokáti, kteří se na přípravě částí návrhu podíleli, pro vás shrnují jeho nejdůležitější aspekty.

1. Sjednocení stavebních úřadů i procesu povolování stavby

O co se jedná: Pravděpodobně nejdiskutovanějším a nejspornějším aspektem  nového stavebního zákona je integrace povolení stavby a spolu s tím i stavebních úřadů. Cílem těchto změn  je proces získávání stavebního povolení maximálně zjednodušit a zrychlit.

Integrované povolení stavby

Pokudchce nyní stavebník žádat o povolení stavby, musí absolvovat územní i stavební řízení, což návrh nového zákona mění a zavádí jednotné řízení o povolení stavby. Současně toto povolení nahrazuje rozhodnutím o povolení stavebního záměru většinu dalších dosud potřebných  dokumentů jako jsou závazná stanoviska či podkladová rozhodnutí. Výjimkou mají být například závazná stanoviska Agentury ochrany přírody pro záměry ve zvláště chráněných územích, rozhodnutí orgánu státní památkové péče v ochranném pásmu kulturní památky a památkové zóny, stanovisko hasičského záchranného sboru, vyjádření báňských úřadů, veterinární správy a některé další.

Jak dlouho potrvá povolení získat?

Je stanovena závazná lhůta pro vydání rozhodnutí. Standardní je 60 dnů, lze ji prodloužit na 90 dnů. V řízeních s velkým počtem účastníků s posouzením vlivu na životní prostředí EIA s nebo integrovaným povolením lze lhůtu prodloužit na 120 dnů.

Pokud stavební úřad před uplynutím lhůty nerozhodne nebo řízení nepřeruší, informační systém automaticky vygeneruje rozhodnutí o povolení stavby. To se doručí účastníkům a vyrozumí se o něm i nadřízený orgán.

Proti automatickému povolení je možné se odvolat. Pokud se tak nestane, nadřízený orgán vždy provede přezkumné řízení, pokud plánovaná stavba podléhá posouzení vlivu na životní prostředí, zákonu o integrované prevenci, vyžaduje odnětí zemědělské či lesní půdy nebo se týká kulturní památky . V jiných  případech nadřízený orgán posoudí, jestli je třeba přezkumné řízení zahájit. Teprve po oznámení nadřízeného orgánu, že přezkumné řízení nezahájí, nebo po skončení řízení, může stavebník záměr realizovat.

V odvolacím i  v přezkumném řízení musí  nadřízený orgán o žádosti s konečnou platností rozhodnout. Nemůže tedy rozhodnutí stavebního úřadu – včetně automaticky vygenerovaného – rušit a věc vracet stavebnímu úřadu k novému posouzení.

Nová soustava stavebních úřadů

V současné době rozhodují o povolení staveb úřady obcí, měst a krajů, přímo spojené s jejich samosprávou. To návrh nového stavebního zákona mění vznikem jednotně řízeného systému státních stavebních úřadů.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Přechod rozhodování na jednotně řízený systém státních úřadů považujeme za správný s ohledem na problém „systémové podjatosti“ stavebních úřadů obcí a krajů.  Správná je podle našeho názoru rovněž redukce dnešních různých zvláštních typů procesů na jedno standardní řízení o povolení stavby. 

Přesto je podle nás integrace rozhodování nejspornějším aspektem návrhu zákona. Hrozí totiž, že povede k celkově větší vstřícnosti k povolování staveb i v případech, kdy budou mít negativní vlivy na okolí, protože „integrovaný” úřad, jako úřad stavební, může být více nakloněn tomu stavby povolovat než ochraně dotčených veřejných zájmů.

Původně jsme proto navrhovali integrovat rozhodnutí z oblasti ochrany životního prostředí do jednotného podkladového environmentálního povolení. Pokud nebude nakonec zvolena varianta této omezenější integrace, bylo by pro snížení výše uvedeného rizika dle našeho názoru žádoucí doplnit navrženou úpravu o podrobnější mechanismus rozhodování uvnitř nových stavebních úřadů. Bylo by tak zřejmé, že integrované rozhodování a vážení zájmů nemůže odůvodnit povolování záměrů, které jednoznačně porušují požadavky právních předpisů, chránících jednotlivé veřejné zájmy.

2. Územně plánovací dokumentace = právní předpis 

O co se jedná: Všechny druhy i územně plánovací dokumentace budou nově vydávány formou právního předpisu. Zavádí se jednotný proces pořizování této dokumentace . Soudní přezkum zákonnosti a proporcionality územně plánovací dokumentace bude možný u Nejvyššího správního soudu, a to na návrh všech osob, které jako dotčené potvrdila dosavadní judikatura, kromě pražských městských částí.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Změna právní formy dokumentace z opatření obecné povahy na obecně závaznou vyhlášku snižuje standard procesních práv při jejím projednávání, protože nebude rozhodováno o námitkách dotčených vlastníků a nebude existovat institut zástupce veřejnosti. Zároveň musí důvodová zpráva k návrhu územně plánovací dokumentace obsahovat vypořádání uplatněných připomínek. Nedostatečnost odůvodnění obsahu celé dokumentace může být důvodem pro její zrušení soudem. Nově bude možné u soudu napadnout celostátní Územní rozvojový plán. 

3. Plánovací smlouvy

O co se jedná: Zavádí se dva typy plánovacích smluv:

a) Podmiňující: obec v územním plánu stanoví uzavření takové smlouvy jako podmínku realizace určitého stavebního záměru.

b) Dobrovolné: může obsahovat vzájemné závazky týkající se podmínek uskutečnění určitého záměru, například závazek obce podniknout kroky ke změně územně plánovací dokumentace nebo ji naopak po určitou dobu neměnit a naopak například závazek stavebníka realizovat nebo financovat veřejnou infrastrukturu.

Stranami plánovacích smluv mohou být i sousední vlastníci, spolky a další osoby.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Možnost pro obce vázat v územním plánu povolení stavby na uzavření podmiňující plánovací smlouvy považujeme za významné posílení práva obce regulovat podmínky výstavby na svém území. Ke kritice návrhu úpravy plánovacích smluv jako protiústavních se podrobněji vyjadřujeme zde

4. Náhrady za omezení vzniku staveb v území

O co se jedná: Nově se zavádí náhrady za trvalé zrušení nebo významné omezení zastavitelnosti území i například za dočasné omezení jako je územní rezerva či vymezení koridoru veřejně prospěšné stavby. Naopak obec může stanovit obecně veřejnou vyhláškou, že pokud úprava plánovací dokumentace – schválená na žádost vlastníka – zvýší hodnotu pozemku, musí vlastník obci zaplatit náhradu.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Zaznívá kritika, že náhrady budou příliš časté a drahé. Podle našeho přesvědčení však rozsah náhrad odpovídá judikatuře. Nedostatečná je ale zřejmě úprava náhrad za zvýšení hodnoty pozemku a bude nutné dopracovat kritéria pro stanovení její výše.

5. Kolaudace

O co se jedná: Jednoduché a drobné stavby nevyžadují kolaudaci. Pro ostatní se zavádí jednotné kolaudační řízení a rozhodnutí.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Jednotné řízení je podle nás správné.

6. Černé  stavby

O co se jedná: Pro dodatečné vydání stavebního povolení pro stavbu realizovanou bez něj je nutné prokázat, že stavebník jednal v dobré víře. Současně se ale nezvyšuje ochrana před černou stavbou v případě, že úřad odmítá zahájit řízení.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Přísnější podmínky pro získání dodatečného povolení jsou podle nás pozitivní.

7. Požadavky obcí na stavební záměry

O co se jedná: Územní plán obce může stanovit územní požadavky na veřejná prostranství, ulice, odstupy staveb, oplocení, parkovací a odstavná stání i sítě technické infrastruktury, rozdílně od prováděcího právního předpisu.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Možnost stanovit v územním plánu územní požadavky odlišné od vyhlášky je podle nás správná.

 8. Speciální úprava soudního přezkumu 

O co se jedná:  Stavebník je účastníkem řízení o žalobě proti rozhodnutí o povolení stavby. Jsou stanoveny také speciální důvody nepřípustnosti žaloby, mimojiné i „zjevné zneužití práva“. Za něj lze udělit pořádkovou pokutu.

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Část speciálních ustanovení má nepochybně za cíl komplikovat situaci žalobcům, vesměs odpůrcům staveb, respektive je  odrazovat od „zbytečných žalob“. Původně byly navrhovány ještě silnější opatření, například lhůta pro žalobu dva týdny nebo automatická pokuta při „zneužití práva“. Bude záležet na soudní praxi, zda se tato ustanovení nebudou zneužívat proti “nepohodlným účastníkům.”   

9. Digitalizace

O co se jedná: Zavádí se několik nástrojů k elektronické komunikaci mezi úřady a dalšími dotčenými osobami. Tyto nástroje by měly zajistit elektronický přístup do všech spisů i jednotnou evidenci například projektových či územně plánovacích dokumentací. Konkrétně se jedná o:

a)     Portál stavebníka

b)     Národní geoportál územního plánování

c)    Evidence správních úkonů

d)     Evidence elektronických dokumentací

e)     Informační systém identifikačního čísla stavby

f)      Informační systém stavebního úřadu

Hodnocení Frank Bold Advokátů

Jedná se o pozitivní změny, pokud budou všechny technicky dobře zvládnuté.